Projektētās kadastrālās vērtības pārsniedz tirgus cenas pat vairākas reizes: lielākie cietēji – dzīvokļu, biroju un citu komercobjektu īpašnieki Rīgā

Tomēr, pirms ķeramies klāt atvieglojumiem un nodokļa pieauguma ierobežošanai, būtu svarīgi iedziļināties, kāds tad ir “jauno” aprēķinu rezultāts un ko tad Valsts zemes dienesta speciālisti ir sarēķinājuši?

Līdz 2020. gada 28. jūlijam (tātad tikai 2 nedēļu laikā no publicēšanas) jebkurš var iesniegt savus iebildumus vai priekšlikumus, un daudzas man zināmās profesionālās organizācijas un biedrības (t.sk. Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija) un nekustamā īpašuma konsultāciju, brokeru un investīciju uzņēmumi aktīvi gatavo argumentāciju iebildumiem un priekšlikumiem, jo izmaiņas nudien ir nepieciešamas!

Jau dažās dienās kopš projektēto kadastrālo vērtību publicēšanas manā rīcībā ir nonākuši vairāk nekā simts piemēru, kas pierāda jauno projektēto kadastrālo vērtību absurdumu un absolūtu nesasaisti ar īpašumu tirgus vērtību pretēji tam, kā to apgalvo VZD pārstāvji savā analīzē par atbilstību tirgus cenām, un to var pārbaudīt jebkurš, kam ir pieeja publiskajām datu bāzēm – zemesgrāmatas datiem par notikušiem darījumiem un VZD datu bāzei kadastrs.lv.

Protams, ne visi darījumi notiek par tirgus cenu taču, manis apskatītajos darījumos iekļauti tikai darījumi uz pirkuma līguma pamata, līdz ar to izslēdzot no analīzes izsoles, dāvinājumus un tml. Tāpat, protams, uzmanīgi jāizvērtē darījumu atbilstība tirgum, īpaši tirgus segmentos, kur ir aizdomas par pazeminātām darījumu cenām, lai izvairītos no valsts nodevas samaksas.

Esmu analizējis nejaušas atlases rezultātā atlasītus notikušus darījumus un iespēju robežās arī to sludinājumus pēdējā gada laikā (no 01.07.2019. līdz 30.06.2020.) un salīdzināju tās ar šībrīža kadastrālajām vērtībām un projektētājām kadastrālām vērtībām uz 2022. gadu.

Izvēlējos salīdzinoši nelielu darījumu skaitu katrai apskatāmajai īpašumu kategorijai, taču, lai izvairītos no subjektivitātes, apskatāmo darījumu sarakstam izmantoju nejaušo skaitļu ģenerēšanas rīku random.org. Darījumu dati iegūti no www.cenubanka.lv, taču tie pieejami jebkuram publisko darījumu datu abonentam no Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas vai VZD.

Analīzei izvēlējos šādus darījumus:

10 dzīvokļi Latvijas lielākajās pilsētās – Rīgā, Daugavpilī, Liepājā, Jelgavā un Jūrmalā;

10 privātmājas ar zemi Rīgā un Mārupē;

10 savrupmāju apbūves zemes Rīgā;

10 biroju ēkas ar zemi Rīgā;

10 biroju telpas Rīgā;

10 komercapbūves zemes Rīgā;

10 noliktavu ēkas Rīgā;

10 lauksaimniecības zemes visā Latvijā.

Kopumā apskatīti un salīdzināti dati par darījumiem un kadastrālajām vērtībām 130 dažādiem īpašumiem.

Jāsecina, ka iepriekš kadastrālās vērtības vairumā gadījumu bija zemākas, bieži – būtiski zemākas nekā konkrēto īpašumu tirgus cenas, un vairākkārt no VZD puses ir pieminēta robežšķirtne, ka kadastrālām vērtībām jāatbilst tirgus cenām 85% apmērā.[4]

Apskatot analīzes rezultātus, jāsecina, ka VZD ir pārspējis jebkuras gaidas un projektētās kadastrālās vērtības 39 (!) no 130 apskatītiem darījumiem (tātad 30% gadījumu) būtiski, tātad vairāk nekā par 15% pārsniedz darījumu cenas!

Vislielākie projektētās kadastrālās vērtības pārsniegumi novērojami dzīvokļiem Rīgā, kur projektētā kadastrālā vērtība ir augstāka nekā tirgus darījumu vērtība 4 no 10 apskatītajiem piemēriem. Lielākā starpība +85.9% (projektētā kadastrālā vērtība ir par 86% augstāka nekā darījums), zemākā – +35.3%! Jāpiebilst, ka 2 no 10 apskatītajiem piemēriem projektētā kadastrālā vērtība bija ļoti tuvu darījuma cenai un 4 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība bija būtiski zemāka nekā darījumi (starpības no -20.2% līdz -45.1%).

Tātad projektētās kadastrālās vērtības izkliede ir no -45.1% līdz +85.9%, salīdzinot to ar darījumiem. Vairumam no apskatītajiem darījumiem pieejama informācija arī par sludinājumiem, un vidēji darījumi bijuši par 8% zemāku cenu nekā piedāvājums, līdz ar to apšaubīt darījumu cenas nav pamata.

Līdzīga situācija, kā liekas pirmšķietami, ir arī ar dzīvokļiem Daugavpilī un Liepājā, taču jāsecina, ka pat nelielajā izlases datu kopā ir daži darījumi, kas būtiski atšķiras no piedāvājumiem vai tie noslēgti par cenu, kas faktiski ir vienāda ar šībrīža kadastrālo vērtību.

Iespējams, tas saistīts ar patiesās darījuma cenas neuzrādīšanu valsts nodevas no darījuma taupības nolūkos, vai tas skaidrojams ar darījuma piespiedu raksturu, līdz ar to tādi dati salīdzināšanai jāizmanto piesardzīgi.

Tomēr, pat atmetot 2 darījumus, kur darījums ir vienāds ar kadastrālo vērtību un būtiski zemāks nekā piedāvājums, jāsecina, ka visās 4 pārējās apskatītajās pilsētās pat mazajā darījumu izlases kopā (angl. “sample”) ir 10 piemēri no 38 (26% no visiem apskatītiem darījumiem), kur projektētā kadastrālā vērtība dzīvokļiem būtiski pārsniedz darījuma cenu! Lielākā starpība ir +153.2%, mazākā – +20.9%!

Pārējos gadījumos novērojama spēcīga tendence, ka projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā darījumi – 20 gadījumos (tātad, 53% no koriģētās darījumu izlases kopas). Lielākā starpība ir -68.5%, mazākā -17.4%. Tikai 8 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība vairāk vai mazāk atbilst notikušajiem darījumiem.

Nedaudz labvēlīgāka situācija no īpašnieku viedokļa ir ar privātmājām ar zemi Rīgā – pārsvarā gadījumu projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā notikušie darījumi (6 no 10 piemēriem). Lielākā starpība ir -54.7%, mazākā -15.8%. Tomēr 2 gadījumos (tātad 20% no darījumu izlases kopas) projektētā kadastrālā vērtība ir attiecīgi par 24.4% un 34.6% augstāka nekā notikušie darījumi, un tikai 2 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība atbilst notikušajiem darījumiem.

VZD aprēķini par privātmājām ar zemi Mārupē vairumā gadījumu iztur kritiku - no apskatāmās darījumu izlases kopas ir 4 piemēri, kad projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā notikušie darījumi (lielākā starpība -54.7%, mazākā -29.7%), taču vai jūs būtu ar mieru maksāt nekustamā īpašuma nodoklī uz pusi vairāk nekā jūsu kaimiņš? Vienā gadījumā projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski (+35.8%) augstāka nekā darījums.

Līdzīga situācija ir ar savrupmāju apbūves zemi Rīgā – 4 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā notikušie darījumi (lielākā starpība -70.3%, mazākā -20.5%), un vienā gadījumā tā ir augstāka (+16.7%).

Ar biroju telpām un biroju ēkām Rīgā VZD speciālistiem pavisam nav vedies – būtiska atšķirība no darījumiem ir 17 gadījumos no 20 piemēriem (tātad 85% gadījumu)! Turklāt 12 piemēros (tātad 60% gadījumu) projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski augstāka nekā notikušie darījumi (lielākā starpība, atmetot vienu ekstrēmu gadījumu, ir +333.7%, mazākā - +18.8%). Svarīgi piebilst, ka 6 gadījumos (30% gadījumu) projektētās kadastrālās vērtības ir vairāk nekā 2x lielākas nekā darījumi!

Komercapbūves zemes kadastrālajā vērtēšanā saskatāmas līdzīgas tendences – būtiska atšķirība vērojama 9 no 10 piemēriem (90% gadījumu). 3 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski augstāka (lielākā starpība – +117.1%, mazākā - +44.3%), savukārt 4 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka (lielākā starpība -75.1%, mazākā -17.3%).

No noliktavas ēku darījumu datu kopas 5 gadījumos no 10 (50% gadījumu) projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski augstāka nekā darījumi (lielākā starpība - +65%, mazākā starpība – 16.2%). Tikai 1 gadījumā projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā darījums (starpība -88.2%).

Lauksaimniecības zemes īpašnieki var atviegloti nopūsties, jo gandrīz visos apskatītajos piemēros projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā darījumi (9 no 10 piemēriem), turklāt vairumā gadījumu (55%) projektētā kadastrālā vērtība ir gandrīz 2x zemāka (lielākā starpība -94.7%, mazākā -24%). Tikai 1 gadījumā projektētā kadastrālā vērtība bija būtiski (par +38.4%) augstāka nekā darījums.

Kopumā jāsecina, ka VZD aplēstās projektētās kadastrālās vērtības ir ar nepieļaujami lielu izkliedi, salīdzinot ar darījumiem! Īpaši liela izkliede no apskatāmās datu kopas ir attiecībā uz biroju ēkām un telpām, kā arī dzīvokļiem Rīgā. Tāpat absolūti nav pieļaujams, ka kadastrālā vērtība konkrētam īpašumam pārsniedz tā tirgus vērtību!

Ņemot vērā augstākminēto, manuprāt, kadastrālās vērtēšanas sistēmā un metodoloģijā ir veicams nevis vienkārši remonts, bet gan kapitālas pārmaiņas.

Mana profesija saistīta ar novērtēšanu un datu analītiku jau vairāk nekā 15 gadus, esmu arī sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs un biedrības “Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija” valdes loceklis. Esmu veicis dažādu lielu īpašuma, kredītu un investīciju portfeļu novērtēšanu visās Baltijas valstīs, līdz ar ko ar pilnu pārliecību varu teikt, ka arī masveida novērtēšana nodokļu vajadzībām ir jāveic, ievērojot profesionālos standartus, t.sk. starptautiskos vērtēšanas standartus, uz ko ir balstīts arī Latvijas standarts, un to var veikt kvalitatīvi un profesionāli.

Es aicinu katru no jums sniegt atsauksmes un iebildumus par Ministru kabineta noteikumu projektu “Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2022., 2023., 2024. un 2025. gadam” pa e-pastu [email protected], savukārt LR Tieslietu ministriju un Valsts zemes dienestu aicinu uz dialogu ar profesionālajām organizācijām un asociācijām par steidzamu atbalstu kadastrālās vērtēšanas sistēmas sakārtošanai Latvijā!

Tabula 1. 10 nejauši izvēlētie darījumi ar dzīvokļiem Rīgā

Tabula 2. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar dzīvokļiem Daugavpilī

Tabula 3. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar dzīvokļiem Liepājā

Tabula 4. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar dzīvokļiem Jelgavā

Tabula 5. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar dzīvokļiem Jūrmalā

Tabula 6. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar privātmājām Rīgā

Tabula 7. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar privātmājām Mārupē

Tabula 8. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar savrupmāju apbūves zemi Rīgā

Tabula 9. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar biroju ēkām ar zemi Rīgā

Tabula 10. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar biroju telpām Rīgā

Tabula 11. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar komercapbūves zemi Rīgā

Tabula 12. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar noliktavu ēkām ar zemi Rīgā

Tabula 13. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar lauksaimniecības zemi Latvijā

* sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs

Novērtē šo rakstu: