Kā izbeigt zemes un mājas dalīto īpašumu

Uzskatām, ka zemes zem daudzdzīvokļu mājām izpirkums ir elementāri vienkāršs, bet to, iespējams, sarežģī ietekmīgas personas, kuras, varētu būt, TM iesniedza jau iepriekš sagatavotu likumprojektu vai atsevišķi lēmēji, kuri paši ieinteresēti gūt labumu no nabadzīgākās tautas daļas, tādēļ, atvainojos, grozās, mīcās un rada šķietamību, ka problēma tiek risināta, bet tā esot ļoti sarežģīta, imitē, ka to grūti atrisināt.

Pirms veiksmīga un reāla, tiesiska likumprojekta par dalītā īpašuma izbeigšanu izstrādes mūsu skatījumā nepieciešams izpildīt virkni nosacījumu:

(1) Politiski jāizšķiras un jāsecina likumā, ka dalītā īpašuma zeme ir publiskās lietošanas zeme

 Šāds atzinums, ka daudzdzīvokļu mājai piesaistītais funkcionāli nepieciešamais zemes gabals (FNZG) ir ne tikai mājas funkciju nodrošināšanas vajadzība, bet tā ir arī sabiedrības vajadzību nodrošināšanas zeme. To lieto apkalpojošie uzņēmumi, valsts un pašvaldību iestādes un uzņēmumi to funkcionālo darbību nodrošināšanai, to lieto komunikāciju uzturēšanai, nedzīvojamo telpu nomnieki vai īpašnieki. Šo faktu nostiprināšana likumā un attiecīgs šeit zemāk izteikto nosacījumu risinājums nodrošinās dalītā īpašuma izbeigšanas likuma tiesiskuma un taisnīguma principus un šī likuma atbilstību Satversmes 116. panta nosacījumiem.

Zeme, vispareizāk, būtu JĀATSAVINA sabiedrības vajadzībām, ko izpērk valsts un pašvaldības, zemes īpašniekiem izmaksājot kompensāciju piecu (?) gadu garumā, vienlaicīgi ar likumu nosakot pienākumu dzīvokļu īpašniekiem zemi izpirkt no valsts (ja mājām izpirktie zemes gabali ir privāta zeme, tad Vecrīgu vai atsevišķus dzīvojamo māju kvartālus, ko liek dzīvokļiem izpirkt, apjozīsim ar žogu un noteiksim Rīgas domei, tūristiem u.c. tajos ienākt vai iebraukt par maksu?).

(2) Zemes izpirkuma realizēšanai jāveic pilna statistika, izpērkamās zemes analīze

Lai realizētu pārējos punktos izteiktos nosacījumu, būtu jāanalizē katra funkcionāli nepieciešamā zemes gabala (FNZG) kadastrālā vērtība, ir/nav apgrūtinājumi, kādi apgrūtinājumi, cik dzīvojamās mājas uz zemes, kādi ražošanas objekti uz tās izvietoti, kādas pazemes komunikācijas, kur un kādi uz zemes ir piebraucamie un caurbraucamie ceļi, cena, par kādu iegūta zeme, iegādāšanās pamats: mantoja, pirka pa daļām, iegādājās visu vienā laikā, saņēma dāvinājumā no radiem, dāvinājumā no svešas personas privatizēja.

 Zemi lieto: tikai mājas uzturēšanai. Dārzam, autostāvvietām, bērnu rotaļu laukumiem, cits variants. Šo datu apkopošana var arī izpalikt, ja “eksperti” tā uzskata.

(3) Privatizācijas komisijām jāuzliek par pienākumu pabeigt zemes reformu.

Ir jāsagatavo jauns, pilnvērtīgs, patiess dzīvojamo māju funkcionāli nepieciešamā zemes gabala (FNZG) atsevišķs zemes robežu plāns, tajos iezīmējot visus apgrūtinājumus, tajā skaitā dzīvojamo māju un visas komunikācijas: gāzes, ūdens apgādes, elektrības, un citus.

(4) JĀGROZA likums „Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums” vai cits.

FNZG jānosaka JAUNS ZEMES LIETOŠANAS STATUSS - APBŪVĒTA ZEME AR DZĪVOJAMĀM MĀJĀM un komunikācijām.

(5) Katram funkcionāli nepieciešamās zemes gabalam (FNZG) jānosaka atsevišķa kadastrālā vērtība

Atsevišķa un jauna funkcionāli nepieciešamā zemes gabala (FNZG) kadastrālā vērtība nepieciešama, lai noteiktu patiesu šis zemes vērtību, kas līdzinātos 2003.-2005. gada vērtību līmenim, neņemot vērā zemes pārpirkuma gadījumus, jo visi pārpirkumi, kaut nosacīti, atzīstami kā nelikumīgi, pie jaunā kadastrālās vērtības FNZG noteikšanai nav ņemami vērā.

Jauns FNZG lielums un tā kadastrālā vērtība dzīvokļu īpašniekiem, pirms spert pirmo soli – pieņemt lēmumu zemes izpirkšanai, bankas kredītu ņemšanai un citu izdevumu aprēķināšanai, būs par pamatu aprēķināt savas iespējas pirkt vai nepirkt zemi, ko nedrīkst rakstīt likumā, ka lēmums jāpieņem nezinot, kas būs jāpērk.

 Kadastrālā vērtība nevar tikt izrēķināta no zemes īpašnieka visas zemes kadastrālās vērtības tā iemesla dēļ, ka šī zeme tika vērtēta kā apbūves zeme, bez apgrūtinājumiem, bet arī 27.01.2011. lietā Nr.2010-22-01 Satversmes tiesas spriedumā noteiktajam, ka FNZG kadastrālā vērtība nav izvērtēta atkarībā no apgrūtinājumiem, proti, ST vērš likumdevēja uzmanību uz nepieciešamību minētajā jautājumā izvērtēt kadastrālās vērtības noteikšanas kritērijus, jo „Tiesību akti, kas regulē nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības noteikšanu, neparedz iespēju koriģēt nekustamā īpašuma vērtību atkarībā no tā, vai uz zemes atrodas citai personai piederošas ēkas (būves).

(6) Likumā un MK noteikumos jānosaka MINIMĀLAIS funkcionāli nepieciešamais zemes gabala lielums (FNZG) ar FORMULU

 Formula vajadzīga, lai novērstu strīdus un saīsinātu laiku FNZG izstrādei, kad lēmums “paliks neapstrīdams”. Ne mazsvarīgāk formula vajadzīga lai novērstu amatpersonu korupciju, interešu konfliktu un lai mājām piesaistītu pieņemamu zemes vienību atbilstošu dzīvojamās mājas kvadratūrai un dzīvokļu skaitam un lai šīs darbības atbilstu Eiropas Cilvēktiesību tiesas (ECT) jurisdikcijai, to starp lietā "Malons pret Lielbritāniju" (1984. gada 2. augusta spriedums lietā Malone v. The United Kingdom) tiesa atzinusi, ka šādam normatīvajam aktam jāatbilst arī likumības principam. "Tas neatbilstu tiesiskas valsts principiem, ja izpildvarai dotās izvēles tiesības tiktu noteiktas kā neierobežota vara. Tātad likumam pietiekami skaidri jānosaka kompetentām institūcijām doto pilnvaru apjoms un to īstenošanas veids, ņemot vērā noteiktā līdzekļa leģitīmo mērķi, lai sasniegtu indivīdam adekvātu aizsardzību pret patvaļīgu iejaukšanos”.

Uzskatām, ka likumprojekts “Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums” un par zemes apmēra noteikšanu normatīvais regulējums neatbilst šiem ECT sprieduma kritērijiem, satur virkni interešu konflikta pazīmes.  

(7) Dzīvojamāma mājām piesaistītajam FNZG jānosaka atsevišķu kadastrālo vērtību.

Tas ir nepieciešams ne tikai tāpēc, lai jau iepriekš minēto apsvērumu dēļ aprēķinātu savu - katra dzīvokļa pirktspēju, bet tas izslēgs iespēju vērsties ST un kadastrālo vērtību apstrīdēt, jo tā, pirmkārt, būs patiesa vērtība, ievērots taisnīguma princips un tā būs noteikta nodokļu un nodevu aprēķināšanai, kas nav apstrīdami Satversmes tiesā.

(8) Jāizstrādā jauns likums - “Dzīvojamo māju likums”

Divu likumu vietā - „Dzīvokļa īpašuma likums” un „Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums” ir jāapvieno, tajos jānovērš vairākas divdomības un neskaidrības, kas un kā izpilda šo likumu un kas uzrauga likuma izpildīšanu un tajā jāprecizē likuma subjektu atbildība likuma nepildīšanas vai pārkāpumu gadījumos.

(8) Konceptuāli likumā vai MK noteikumos jānosaka, ka vienas pilsētas, ciemata robežās zemes lielums un 1 kv. m. kadastrālā vērtība zem visām mājām atbilstoši dzīvojamo telpu kvadratūrai ir vienāda

Kādēļ FNZG vērtībai jābūt visur vienādai? Teiktais izriet no tā, ka visiem zemes gabaliem ir vienāds statuss, nozīme un vienāda funkcionālā nozīme atbilstoši apbūves principiem, to starp – dzīvojamās mājas uzturēšanai un apkalpošanai, infrastruktūru nodrošināšanai utt., izņemot gadījumus, ja tajā iekļauj lielākus citus zemes gabalus, bet tas šeit nav raksturojošs.

(9) Likumā un praktiski jānosaka dzīvojamo māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas subjektu izveidošanas noteikumi.

 Steidzami, pirms likuma par zemes izpirkumu ir jāatrisina daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas politika, izskatīt mājas pārvaldes institūciju izveidošanas jautājumu, lai mājas pārvaldīšanu un finanšu līdzekļus nodotu māju rīcībā, vienoto īpašumu reģistrētu uz mājas kopības vārda, kurai būtu noteikts juridiskais statuss.

Tas ir nepieciešams. lai katrai mājai būtu noteikts oficiālas dzīvokļu kopsapulces 50 + 1 vai 2/3 pilnvarota persona, kura tiesīga pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku intereses visos mājas pārvaldīšanas procesos, kas būtu tiesīgi izlemt visus jautājumus, izņemot mājas finanšu līdzekļu tērēšanu un bankas kredītu ņemšanu, kas ir jānosaka atsevišķi, lai neaizskartu 49% dzīvokļu īpašnieku tiesisko statusu uz mājokli, ja viņi nepiedalās mājas kopsapulcē vai atsakās piedalīties kreditēšanā vai tml.

To starp, ar likumu jānovērš līdz šim aplamais, juridiski neizprotamais daudzdzīvokļu māju īpašuma tiesību duālais status, ka mājas zemesgrāmatā ir valsts vai pašvaldības īpašums, bet “Dzīvokļu īpašuma likumā” par mājas īpašnieku atzīts pat pārvaldnieks (?) un turpat nosakot, ka mājas īpašnieks ir “dzīvokļu kopība”, kurai nav noteikts juridiskais statuss un turpat likumā pateikts, ka mājas īpašnieks ir dzīvokļa īpašnieks (neticat?).

(10) Likumā jāatrisina daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās izvietoto nedzīvojamo telpu īpašnieku un/vai nomnieku statuss.

Nav normāli, ka daudzās mājās izvietoti veikali, biroji, citu vajadzību nedzīvojamās telpas, bet to dalība mājas un zemes lietošanā nav reglamentēta, atrodas ārpus šo funkciju noteikumiem un pat dzīvokļu kopībai nav ziņu, kas gūst labumu no šo uzņēmumu maksājumiem. Nav tiesiski ienākumu no nedzīvojamo telpu maksājumus ieskaitīt citiem mērķiem vai izšķērdēt, tos neieguldot mājas uzturēšanai.

Šāda nezināma situācija uzskatām par krāpšanu, ja mājas nedzīvojamo telpu maksājumi nav iekļauti mājas budžetā un šie subjekti netiek iesaistīti dalītā īpašuma zemes izpirkuma procesā, to starp, mājas pārvaldīšanas jautājumos un viņu maksājumu iekļaušanu mājas un zemes apsaimniekošanas budžetā, kas līdz šim mājas apsaimniekošanas tāmēs netiek uzrādīts un kuru kabatās šie līdzekļi nokļūst, diez vai kādai mājai ir zināms.

(11) Likumprojektā jānosaka mājas FNZG komunikāciju (apgrūtinājumu) zemes lietotāju statuss

Šeit nav ievērots taisnīguma princips, ka visu zemi apsaimnieko, maksā par tās nomu un/vai īpašuma nodokli, citus maksājumus par to vienīgi dzīvokļu īpašnieki, bet jau likumā minētie subjekti no tā izslēgti kā neeksistējoši.

Arī likumprojekts neparedz viņu dalība zemes izpirkšanā, kaut atbilstoši likumā par zemes reformu 12. panta 2. daļā noradītajam jau ir, bija noteikts, ka, “… ja bijušajiem zemes īpašniekiem vai viņu mantiniekiem atjaunotas īpašuma tiesības uz zemi, uz kuras atrodas šā likuma 12.panta pirmās daļas 3.punktā minētie objekti, kā arī valstij vai pašvaldībām piederoši ūdensapgādes, siltumapgādes un energoapgādes objekti, zemes nomas maksu nosaka, pusēm rakstveidā vienojoties. … “;

Piebilde: Dzīvojamās mājās izvietoto nedzīvojamo telpu nomnieku vai īpašnieku naudas izmantošanas fakts būtu izmeklējams krimināltiesiskajā kārtībā.

(12) Jāizskata privatizēto daudzdzīvokļu māju privatizēto dzīvokļu statuss, kuri nav reģistrēti zemesgrāmatā

 Likumprojektā jāatrunā privatizēto, bet zemesgrāmatā neierakstīto dzīvokļu dalība zemes izpirkumā, jo šo dzīvokļu statuss atbilst dzīvokļu īpašnieku statusam, ar nelielām atšķirībām rīkoties ar šo dzīvokli atsavinot vai citādi. Diskusijās un 11. marta konferencē daudz runāja par to, bet kā problēma palika karājoties gaisā, kaut katram saprotams, ka šie dzīvokļi ir dzīvokļu īpašnieki ar vienādu statusu, gan atrisinot tikai ierakstu zemesgrāmatā, kas ir pašu šo dzīvokļu jautājums.

(12) Likumprojektā jāatrisina privatizētajās mājās dzīvojošo ĪRNIEKU statuss, loma un vieta zemes izpirkuma gadījumā, kas nav risināts

Dzīvokļu īrnieki privatizētajā mājā ir uzskatāmi par līdzvērtīgiem subjektiem ar dzīvokļu īpašniekiem saistībā ar mājas remontu, uzturēšanu, mājas un zemes apkalpošanu, maksājumiem, ar atšķirību, ka viņiem nav piešķirtas tiesības dzīvokli pārdot, atsavināt, ieķīlāt.

 Privatizēto māju īrnieku statuss, citā likumā, neanalizējot tālāk to iemeslus, ir nekavējoties jāatrisina, jo tā nav normāla situācija.

(14) Likumprojektā jāievēro spēkā esošo likumu prioritātes princips.

Nav normāli, ka ir spēkā Civillikuma 1067.p., 1068.p., 1069.p., 2138. panta normas, Dzīvokļu īpašuma likuma 16. un 17.pants, likuma par zemes reformu pilsētās 2. un 3. pants un citi likumi, kas nosaka kopīpašuma statusu un balsojumu visiem dzīvokļu īpašniekiem, likumprojektā nosaka citu balsojuma limitu 50+1, pat neatrisinot pārējo 49 % dzīvokļu lomu un vietu zemes izpirkuma nodrošināšai un bankas kredītu ņemšanai. Likumprojekts, nemainot šos likumus, nosaka atšķirīgus kritērijus balsojumam par zemes izpirkumu, pat nereglamentē, ka zemes izpirkumam jāatbilst šiem likumiem vai negroza arī tos.

Pat TM un citas amatpersonas, biedrība “Tauta pret zemes baroniem” sabiedrībā kultivē pretrunīgus kritērijus, ka savu zemes zem mājas ideālo daļu var izpirkt atsevišķi dzīvokli, kaut saprotams, ka tas radītu haosu zemes izmantošanā un kas neatbilst citiem zemes izmantošanas reglamentējošiem noteikumiem.

Piebilde: jāvērš arī uzmanība uz to vai šajā zemes izpirkuma likumprojektā nav iestrādāta labi izdomāta shēma kā realizēt zemes izpirkumu un paņemt no tautas jau rēķinātos ap 320 miljonus un pēc zemes izpirkuma ierosināt zemes īpašnieka maksātnespēju, to dažu simtu tūkstošu vērtas zemes vietā no valsts piedzīt daudzus miljonus, kas ir ieķīlāta bankās par vairākiem miljoniem, jo kredītņēmēju un bankas saistības nodrošinājums varētu būt neaizskarams, proti, ka valsts ar likumu iejaucoties divu pušu darījumos, atstāja kreditoru - banku bez nodrošinājuma, jo zemes īpašnieki būtu pelnījuši 10-20 gadus un atmaksātu kredītu miljonus. Pēc zemes piespiedu izpirkuma šīs iespējas atmaksāt kredītus zemes īpašniekam vairs nebūs.

Papildus izteiktajam jāatzīmē tādas anomālijas un neskaidrības, kā tas, ka:

 1. Dzīvokļiem liek pieņemt lēmumu pirkt zemi, nezinot, cik liela zeme būs jāizpērk un par kādu cenu, kas ir prettiesiski, krāpšanas pazīme.

 2. Zemes izpirkuma likumprojektā TM dzīvokļu īpašniekiem grib viltīgi “iesmērēt” izpirkt zemi par pārmērīgi uzpūstu augstu - netaisnīgu kadastrālo vērtību + 18% , kas 2008./2009. gadā krīzes situācijā tika paaugstināta 10-15 reizes politisko apsvērumu dēļ, lai iegūtu papildus līdzekļus, kuru krīzei beidzoties, neatcēla, ar viltu grib izspiest no aptuveni 320 000 (140 000 dzīvokļiem) cilvēkiem nesamērīgu samaksu, kopā ap 420 000 000;

3. TM dzīvokļu īpašniekiem liek izpirkt zemi no atsevišķiem advokātiem, zemes ģildēm, kuri, izmantojot savu amata stāvokli vai ietekmi, zemi zem daudzdzīvokļu mājām uzpirka lielā vairumā ar nelikumīgiem, apšaubāmiem paņēmieniem, apejot dzīvokļu īpašnieku pirmpirkuma tiesības, uzpērkot zemi pa daļām, ar dāvinājumu, tā radot iespaidu, ka šai zemei radusies tirgus vērtība un pamats uzpūst tās kadastrālo vērtību, gūt nelikumīgu nomas vai zemes izpirkuma maksu, kaut no šīs zemes neviens negūst labumu, tāss vērtība nemainās, kas pierāda, ka likumprojektā tiek iestrādāti, atstāti neizskatīti šāda veida dzīvokļu īpašnieku krāpšanas fakti.

4. Dalītā īpašuma zemes vērtība nav izvērtēta atbilstoši šīs zemes apgrūtinājumiem 1918.gada Republikas taisnīgās, 1938.gada nodokļu likumdošanas, zemes reformas pilsētās likuma, Satversmes un Eiropas Cilvēktiesību tiesas principu satvarā un Satversmes tiesas spriedumā (sk.27.01.2011. lietā Nr.2010-22-01) noteiktajam, kas vērš likumdevēja uzmanību uz nepieciešamību minētajā jautājumā izvērtēt kadastrālās vērtības noteikšanas kritērijus, kas nav izvērtēti arī šī likumprojekta sakarā.

5. Likumprojektā neizvērtēts fakts, ka zemes īpašnieki zemi no pašvaldības ieguva īpašumā pirms 1940. gada par 0,72 santīmi par 1 kv.m., kuru okupācijas un citos daudzos gadījumos netika izpirkta, ko mantinieki tagad saņēma kā dāvanu un šo „dāvanu” no apdāvinātajiem vai no zemes uzpircējiem liek izpirkt dzīvokļu īpašniekiem pat līdz 400 reizes augstāku cenu, par kādu iegādājās - no Ls 0,72 1938.g, uz 350 EUR, zemi, kura nerada vērtības.

6. Zemi zem mājām liek izpirkt no personām, kuri šo zemi privatizēja ar krāpšanas pazīmēm vai korupcijas apstākļos, kad šīs zemes privatizācijas tiesības bija jānodrošina dzīvojamām mājām.

 7. TM Anotācijā norādītais, ka „lieko” īpašnieku zeme ir jāpievieno dzīvojamo māju izpirkuma zemei, jo to neesot kur likt, mantiniekiem vai pārpircējiem tā nederot, kas pierāda, ka amatpersonām likumprojekts piešķir neierobežotas tiesības.

8. Pašvaldības, izdodot saistošos noteikumus, izstrādā kvartālu detaļplānojumu uz dzīvojamo māju privatizācijas likuma 28.p. un MK noteikumu pamata, nepiemērojot formulu zemes lieluma katrai mājai aprēķiniem, kas vērtējams, ka ar to likumā iestrādāts ļaunprātīgs varas izmantošanas elements, proti, ka privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšana notiek pēc subjektīvām pazīmēm, ar neierobežotām amatpersonu tiesībām noteikt mājām piesaistāmās zemes lielumu pēc korupcijas principiem, kas arī iestrādāti jau spēkā esošajā likumā „Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas likuma” 28.panta 2. daļā un uz tā pamata izdotajos MK noteikumos un pašvaldību saistošajos noteikumos.

Saistošo rakstu saites:

https://www.pietiek.com/raksti/vai_likumprojekts_300_000_cilveku_nav_sausmigas_beigas

https://www.pietiek.com/raksti/krizdami_klupdami_juridiskas_fineses,_ieredni_turpina_aizstavet_zemes_baronu_intereses

https://pietiek.com/raksti/likumprojekts_piespiedu_dalita_ipasuma_privatizetajas_daudzdzivoklu_majas_izbeigsanas_likums_ir_aplams_pec_butibas,_neatbilst_likumu_izstrades_principiem_un_

https://www.la.lv/netaisniga-piespiedu-noma

Novērtē šo rakstu: