Sākums Kas mēs esam Kontakti Jūsu ieteikumi un jautājumi Reklāma Mobilā

Iesaki rakstu: Twitter Facebook Draugiem.lv

Valsts zemes dienests (VZD) pēc iepazīšanās ar sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja A. Žuromska rakstu vēlas vērst sabiedrības uzmanību uz vairākām būtiskām neprecizitātēm, kas maldina sabiedrību par to, cik pamatoti VZD ir aprēķinājis projektētās kadastrālās vērtības atbilstoši valdības apstiprinātajai metodikai.

Sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja piedāvātā pieeja – pēc nejaušības principa selektīvi izvēlēties jebkuru notikušo darījumu, neizvērtējot to pēc būtības, un salīdzināt to ar kadastrālo vērtību – nozīmē maldīgu pieņēmumu, ka šī darījuma cena ir nekustamā īpašuma tirgus vērtība. Šāds pieņēmums un rakstā minēto piemēru tabulās iekrāsotās procentuālās atšķirības rada kļūdainu iespaidu, ka kadastrālās vērtības ir absolūti neadekvātas.

Ir ļoti apšaubāmi, vai sertificēts vērtētājs, taisnīgi novērtējot nekustamo īpašumu, izmantotu visus šos darījumus attiecīgo grupu objektu vērtējumiem, neapskatot tos kopā ar citiem darījumiem (vismaz 3 salīdzināmiem darījumiem), un bez konkrēto darījumu pārbaudes. Vienlaikus sertificētā vērtētāja piesauktais "nejaušības princips" rada aizdomas, vai tiešām darījumi ir atlasīti pēc nejaušības principa, jo, piemēram, neviens no uzskaitītajiem piemēriem nav darījums ar domājamām daļām, kas Nekustamā īpašuma tirgus informācijas sistēmā procentuāli veido lielu daļu no darījumiem.

Par izvēlēto laika periodu

Maldinošs ir raksta autora izvēlētais notikušo darījumu laika periods (izvēlēti darījumi no 2019. gada 1. jūlija līdz 2020. gada 30. jūnijam). Aprēķinot kadastrālo vērtību bāzi, VZD izmanto pilnībā citu laika periodu – no 2017. gada 1. janvāra līdz 2019. gada 1. jūlijam. Līdz ar to neviens no šiem darījumiem nav izmantots, sagatavojot jauno kadastrālo vērtību bāzi, kas izstrādāta atbilstoši situācijai nekustamo īpašumu tirgū uz 2019. gada 1. jūliju.

Pārbaudot publikācijā minētos darījumus, tika konstatēts, ka daudzi no šiem darījumiem arī tad, ja tie būtu notikuši līdz 2019. gada 1. jūlijam, bez papildu analīzes netiktu izmantoti jaunās vērtību bāzes izstrādē. Piemēram, attiecībā uz lauku zemi tikai puse no publicētās datu kopas, ir zemes vienības ar lauksaimniecībā izmantojamo zemi. Ja lauku zemi pārdot kopā ar mežaudzi, tad darījuma summā iekļauj arī mežaudzes vērtību, bet, aprēķinot kadastrālo vērtību, tiek ņemta vērā tikai meža zemes vērtība.

Par lauksaimniecības zemēm

Savukārt, ja raksta piemērā minētā zemes vienība ir pirkta apbūvei (piemēram, atrodas apbūves teritorijā ar platību 3000 m2) un uz to norāda arī atšķirīgā cena, tad, neskatoties uz to, ka zemes lietošanas mērķis ir lauksaimniecība, šādus darījumus VZD neizmanto lauksaimniecībā izmantojamo zemes vērtību bāzes izstrādei.

Veicot nekustamā īpašuma kadastrālo novērtēšanu, darījumi ir jāskatās kompleksi kopā ar citiem darījumiem, jo viens atsevišķs darījums neapliecina zemes vērtību plašākā teritorijā. Piemēram, raksta autora Vānes pagastā uzrādītajā darījumā 1 ha vērtība ir ~3 000 EUR, bet Nekustamā īpašuma tirgus informācijas sistēmā iespējams pārliecināties, ka 15 citu darījumu cena ar šādas kvalitātes zemi Vānes pagastā ir ~4 400 EUR/ha.

Papildus būtu jāpārliecinās, vai zemes kvalitāte konkrētajā darījumā atbilst reālai situācijai dabā, kas arī var būt par pamatu zemākai cenai, salīdzinot ar pārējiem darījumiem. Par Kadastrā reģistrēto datu atbilstību faktiskajai situācijai dabā nekustamā īpašuma īpašnieks var pārliecināties, izmantojot e-pakalpojumu "Mani dati kadastrā", kas pieejams datu publicēšanas portālā www.kadastrs.lv sadaļā "Elektroniskie pakalpojumi".

Par darījumiem ar dzīvokļiem

Analizējot piemērus ar dzīvokļu darījumiem, nekustamā īpašuma vērtētāja rakstā ir uzkrītoši, ka, piemēram, Daugavpilī dzīvokļu darījuma cenas lielākajā daļā no piemēriem (seši no desmit darījumiem) ir būtiski zemākas nekā kadastrālās vērtības. Matemātiski vislielākā procentu atšķirība (90%) sanāk darījumam ar dzīvokli, kura kadastrālā vērtība ir 7 900 EUR, bet darījuma cena 4 200 EUR.

Rodas iespaids, ka kadastrālā vērtība ir nesamērīgi augsta, taču vienlaikus raksta autors min šajā pašā mājā citu darījumu ar identisku dzīvokli, kuram darījuma cena ir 7 000 EUR – tātad dzīvokļi ar līdzīgām cenām. Jāsaprot, ka mazam skaitlim tā vērtības izmaiņas procentos ir lielākas nekā lielam skaitlim, tāpēc izskatās iespaidīgākas.

Analizējot, kāpēc rakstā minētajos piemēros dzīvokļiem Liepājā un Jelgavā projektētās kadastrālās vērtības ir zemākas nekā darījuma cenas, konstatējām, ka dažos gadījumos piemēros minētie dzīvokļi atrodas atjaunotās (renovētas) ēkās, bet Kadastrā dati nav aktualizēti. Par to iespējams pārliecināties, salīdzinot Kadastrā reģistrētos datus un situāciju dabā. Lai kadastrālās vērtības būtu atbilstošas nekustamā īpašuma tirgus situācijai, ir ļoti svarīgi, lai Kadastrā reģistrētie dati atbilstu objekta stāvoklim dabā.

Kadastrālo vērtību bāzes izstrādē VZD neizmanto tādus darījumus, kas notikuši starp savstarpēji saistītām personām, piemēram, privātpersona vienlaikus ir attiecīgā uzņēmuma īpašnieks un tas pārdod pats sev objektu kā privātpersonai – tāds darījums bija iekļauts raksta autora piemērā, un tas atspoguļojas neraksturīgās cenās salīdzinājumā ar pārējiem līdzīgiem objektiem.

Masveidā nosakot savrupmāju kadastrālo vērtību, tiek ņemta vērā ēkas atrašanās vieta, ēkas vecums (būvniecības periods) un nolietojums, ārsienu materiāls, labiekārtojums (elektroapgāde, ūdens, kanalizācija, apkures veids), ārtelpu un palīgtelpu platība. Taču netiek izvērtētas interjera un eksterjera detaļas, kas var būtiski ietekmēt katra konkrēta darījuma tirgus cenu. Līdz ar to savrupmāju darījumu cenu un noteikto kadastrālo vērtību attiecību atšķirības ir lielākas nekā, piemēram, sērijveida dzīvokļiem.

Par darījumiem ar komercobjektiem un ražošanas objektiem

Par komercobjektiem un ražošanas objektiem – VZD noteikti izvērtē, vai darījuma summa ir attiecināma tikai uz nekustamo īpašumu vai uz papildu biznesu, mantu un iekārtām. Piemēram, sertificētā vērtētāja izvēlētie "10 nejauši izvēlēti darījumi ar biroju ēkām ar zemi Rīgā" darījumi Kr. Valdemāra ielā un Kaļķu ielā. Abi miljonus vērtie objekti ir pārdoti kopā ar visiem nomas līgumiem, tāpēc visa darījumu cena nav attiecināma uz nekustamā īpašuma vērtību.

Tāpat VZD pārliecinās, vai objekts raksturo attiecīgo nekustamā īpašuma grupu. Piemēram, biroju telpu atlasē "10 nejauši izvēlētie darījumi ar biroju telpām Rīgā" raksta autors iekļāvis objektu ar "ekskluzīvu" darījuma cenu - 390 EUR. Faktiski, tas ir darījums ar 10 m2 lielu telpu grupu privātmājā.

Vienlaikus ir jāatzīst, ka masveida kadastrālā vērtēšanā novērtējumu tuvu nekustamā īpašuma tirgum nevar sasniegt sarežģītu un netipisku objektu gadījumos, kuru vērtību ietekmē tādi faktori, kurus masveida vērtēšanā nevar reģistrēt un attiecīgi izvērtēt. Piemēram, zemes, ēku un telpu grupu konfigurācija, dabiskais izgaismojums, piekļuve (iela / iekšpagalms), īpašs novietojums u.tml.

Tāpat jāvērš uzmanība, ka masveida vērtēšanā katra viena darījuma objekta cena nevar absolūti sakrist ar kadastrālo vērtību, jo kadastrālo vērtību aprēķinā tiek ņemti vērā tikai galvenie vērtību ietekmējošie faktori. Masveida vērtēšana nevar pretendēt uz precīzu katra atsevišķa nekustamā īpašuma novērtēšanu, bet nodrošina kadastrālo vērtību atbilstību tirgus cenu līmenim attiecīgajai nekustamā īpašuma grupai konkrētajā teritorijā.

Būtiskākais par kadastrālo vērtēšanu

Masveida kadastrālā vērtēšana ir balstīta uz Kadastrā pieejamajiem datiem un ir atkarīga no to aktualitātes. Masveida kadastrālas vērtēšanas aprēķina modeļus var uzbūvēt, tikai ievērojot pieejamos datus, līdz ar to nevar sagaidīt, ka vērtības pilnīgi visos gadījumos sakritīs ar nekustamā īpašuma tirgus vērtībām. Vienlaikus masveida kadastrālajai vērtēšanai jānodrošina, ka lielākā daļa objektu ir novērtēta atbilstoši nekustamā īpašuma tirgum.

Kadastrālo vērtību bāzes atbilstības pārbaudē tika izmantota informācija par vairāk nekā 50 000 darījumu, kas notikuši laika periodā no 2017. gada līdz 2019. gada vidum. Datu kopas atbilstības analizē dažādos griezumos gan pa nekustamā īpašuma grupām, gan teritoriāli – līdz pat vērtību zonas līmenim. Informācija par darījumiem, ja to skaits ir vismaz 20 darījumu, ir pieejams tīmekļa vietnē www.kadastralavertiba.lv sadaļā "Kadastrālo vērtību bāze 2022.–2025. gadam".

Ar izmantoto darījumu kartēm (zemes, zemes ar ēkām, dzīvokļi) bez maksas var iepazīties datu publicēšanas un e-pakalpojumu portālā www.kadastrs.lv sadaļā "Elektroniskie pakalpojumi" izvēloties pakalpojumu "Tematiskās kartes".

Masveida kadastrālā vērtēšana ir nekustamo īpašumu periodiska novērtēšana pēc vienotiem principiem, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informāciju (nomas maksas, tirgus cenas, būvizmaksas) par vismaz diviem pēdējiem gadiem un izvērtējot oficiāli reģistrētos vērtību ietekmējošos rādītājus.

Kadastrālās vērtības tiek aprēķinātas pēc starptautiski atzītiem, vienotiem un valdības apstiprinātiem kritērijiem visā valstī, ņemot vērā īpašuma atrašanās vietu, reģistrētos datus par īpašuma kvalitatīvo stāvokli, izmantošanas veidu, platību, apgrūtinājumus un citus kritērijus. Kadastrālās vērtības aprēķināšanas modeļi jeb formulas ir veidotas, lai katra īpašuma kadastrālā vērtība maksimāli tuvinātos tā tirgus vērtībai, nevērtējot katru īpašumu individuāli.

Jānošķir un jāsaprot, ka viena atsevišķa darījuma cena nenozīmē, ka tā ir nekustamā īpašuma tirgus vērtība. Viena atsevišķa darījuma cenu var ietekmēt dažādi blakus apstākļi, kas nav saistīti ar pašu pārdodamo objektu, bet, piemēram, ar darījuma dalībniekiem vai darījuma apstākļiem.

VZD aicina nemulsināt sabiedrību ar atsevišķiem nejaušiem darījumiem, jo šādā veidā īpašuma vērtību nenosaka profesionāls sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs.

* VZD Nekustamā īpašuma departamenta Vērtību bāzes daļas vecākais eksperts

Novērtē šo rakstu:

8
39

Seko mums

Iesūti ziņu
Mēs domājam, ka...

21

Seksuālo attiecību svārsts. Tuvojamies vīriešu ierobežošanas ekstrēmam

FotoTieslietu ministre Inese Lībiņa-Egnere ir rosinājusi noteikt kriminālatbildību par seksuālu uzmākšanos. “Seksuālā uzmākšanās ir cilvēka cieņas aizskaršana. Tā aptver dažādas formas – tā var būt gan verbāla, gan neverbāla, gan fiziska seksuālā uzvedība, tā var tikt īstenota, izmantojot dažādus saziņas kanālus, tostarp digitālo vidi,” minēts ministrijas izplatītajā skaidrojumā.
Lasīt visu...

20

Nē seksuālai vardarbībai!

FotoIzskatās, ka ejam uz to, ka vīrietis ar sievieti varēs iepazīties un ielaisties tikai tad, ja neviens nav ar citu, ja tas notiek ar attiecīgiem noturības solījumiem un liecinieku (eparaksta) klātbūtnē. Paga, nevaru atcerēties, nebija šitāda štelle jau iepriekš izgudrota?
Lasīt visu...

21

Latvijas Pastu ved uz maksātnespēju

FotoLatvijas Pasta pašreizējā valde (Beate Krauze-Čebotare, Andris Puriņš, Jānis Kūliņš un Pēteris Lauriņš) mērķtiecīgi gremdē Latvijas Pastu.
Lasīt visu...

21

Donalds Tramps, Ādolfs Hitlers un dzīve uz muļķu kuģa

Foto2016. gadā, pēc referenduma par Lielbritānijas izstāšanos no Eiropas Savienības un Donalda Trampa uzvaras ASV prezidenta velēšanās jēdziens “post patiesība” tik bieži un enerģiski tika lietots un analizēts visā Rietumu pasaulē, ka “Oxford dictionary” to atzina par gada vārdu. 
Lasīt visu...

21

Cik nopietnas ir Latvijas spējas pretoties Krievijas agresijai?

FotoNesenais Nacionālo bruņoto spēku (NBS) paziņojums, ka “Latvijā drošības situācija ir tikpat stabila un līdzvērtīga tai, kāda ir citās NATO dalībvalstīs, kuras nerobežojas ar krieviju, piemēram, Spānijā, Francijā vai Itālijā”, tautu nevis nomierināja, bet gan lika vēl vairāk satraukties par to, kas īsti valstī tiek darīts aizsardzības spēju stiprināšanā. Tā vietā, lai mierinātu iedzīvotājus ar tukšpļāpību, Polija intensīvi bruņojas. Bet ko šajā jomā dara Latvija?
Lasīt visu...

6

Vai sabiedrība pieprasīja “cūkskandālu” un Gunāra Astras izsmiešanu?

FotoKļūdījos, domādama, ka Sabiedrisko elektronisko plašsaziņas līdzekļu padomei (SEPLP) ir jelkādas iespējas teikt savu “biezo vārdu”, vērtējot sabiedrisko mediju darbību. Padomes mājaslapā varam vien iepazīties ar 14 punktiem, kas vispārīgi iezīmē padomes darba jomas. Taču pēdējie skandāli un cilvēku neizpratne par sabiedrisko mediju izpausmēm liek uzdot daudzus jautājumus.
Lasīt visu...

20

Pēc kulturālas spermas nolaišanas uz krūtīm* progresīvā kultūras ministre ir atradusi jaunu kultūras aktualitāti – iesaistīšanos kultūrā balstītas klimata rīcības draugu grupā

FotoValdība 19. marta sēdē izskatīja Kultūras ministrijas (KM) sagatavoto informatīvo ziņojumu „Par Latvijas Republikas pievienošanos Apvienoto Nāciju Organizācijas (ANO) 1992. gada 9. maija Vispārējās konvencijas par klimata pārmaiņām** Kultūrā balstītas klimata rīcības draugu grupai” un atbalstīja šo iniciatīvu.
Lasīt visu...

21

Aivars Lembergs nekādus Kremļa naratīvus nav izplatījis, toties LSM darbojas Kremļa interesēs

FotoŠī gada 19. martā portāla lsm.lv publikācijā "Lembergs vaino Latvijas valdību "Krievijas provocēšanā"; viņa teikto lūdz vērtēt Saeimas komisijā” tās autors Ģirts Zvirbulis apgalvo:
Lasīt visu...

Lursoft
Iepriekšējie komentāri un viedokļi Foto

Uzmācīgie IRši

Pagājušas vien dažas dienas, kopš rakstīju par dažādiem “ķīmiskajiem elementiem”, kas pavada „Jauno vienotību”, un kā vecajā latviešu parunā: “Kā velnu piemin, velns klāt!”...

Foto

Tas, ka cilvēks par nopelnīto naudu var atļauties nogalināt sava prieka pēc, ir tikai apsveicami!

Pazīstu Jāzepu Šnepstu (attēlā) personīgi. Jā, viņš ir kaislīgs mednieks. Dara...

Foto

Vai esi gatavs pievienoties MeriDemokrātiem?

Ļoti skumji, nē - sāpīgi redzēt, kā pasaule jūk prātā. Burtiski! Romas pāvests sludina politisku vājprātu, psihopātu kliķe okupējusi Kremli Krievijā,...

Foto

Krūšturis, spiegi un ietekmes aģenti

Kārtīgam padomju produktam ir pazīstamas anekdotes par padomju spiegu Štirlicu, kuru, pastaigājoties pa bulvāri Unter Den Linden zem Berlīnes liepām, nodod pie krūts...

Foto

Sistēmiskā "pareizuma" vieta atbrīvojas

Pēdējo mēnešu mediju refleksijas uz notikumiem politikā veido dīvainu dežavū sajūtu. Lai kā negribētos būt klišejiski banālam, jāteic, ka vēsturei ir cikliskuma...

Foto

Partnerības regulējums stāsies spēkā, tad arī korupcija noteikti mazināsies

Šodien Aizsardzības, iekšlietu un korupcijas novēršanas komisijā uzklausījām Korupcijas novēršanas un apkarošanas biroja (KNAB) un Sabiedrības par atklātību...

Foto

Man izteiktās apsūdzības piesegšanā ir meli

Patiesi sāpīgi bija lasīt, ka Jāzepa Vītola Latvijas Mūzikas akadēmijas (JVLMA) padome izsaka man neuzticību un prasa atkāpšanos. Īpaši sāpīgi –...

Foto

Tā nauda pati iekrita aploksnēs, un tā nebija mūsu nauda, un par aploksnēm mēs neko nezinām, un mūsu darbinieki bija priecīgi saņemt tik mazas algas, kā oficiāli deklarēts!

Reaģējot uz partijas Vienotība biroja bijušā darbinieka Normunda Orleāna pārmetumiem partijai, kas publicēti Latvijas medijos, Vienotība uzsver – partijā nekad nav maksātas aplokšņu algas, un tā stingri iestājas pret...

Foto

Aicinu Saeimas deputātu Smiltēnu pārcelties dzīvot uz Latgali

„Apvienotā saraksta” mēģinājums "uzkačāt" savu reitingu pirms Eiropas Parlamenta vēlēšanām izskatās vienkārši nožēlojami. Neiedziļinoties nedz manu vārdu būtībā,...

Foto

Krievijas apdraudējuma veidi Latvijai 2024. gadā

Pēdējā laikā saasinājusies diskusija par to, kādi militāri riski pastāv vai nepastāv Latvijai. Nacionālie bruņotie spēki (NBS) ir izplatījuši paziņojumu,...

Foto

„Sabiedriskā” medija paustais, ka akadēmijas vadība par kādiem pasniedzējiem ir saņēmusi sūdzības gadiem ilgi, neatbilst patiesībai

Jāzepa Vītola Latvijas Mūzikas akadēmija (JVLMA) ar vislielāko nopietnību attiecas...

Foto

Vai Sanitas Uplejas-Jegermanes atkāpšanās izraisīs būtiskas pārmaiņas sabiedrisko mediju politikā?

Sabiedrisko elektronisko plašsaziņas līdzekļu padomes (SEPLP) locekles Sanitas Uplejas-Jegermanes atkāpšanās norādīja uz divām lietām. Pirmā –...

Foto

„Rail Baltica” projekta problēmu risinājums labākajās ierēdņu tradīcijās

Rail Baltica projekta problēmu risinājums labākajās ierēdņu tradīcijās. Vispirms izveidojam tematisko komisiju, kur gudri parunāt un pašausmināties....

Foto

Es atkāpjos principu dēļ

Šodien, 2024. gada 5. martā esmu iesniegusi Sabiedrisko elektronisko plašsaziņas līdzekļu padomei (SEPLP) paziņojumu par amata atstāšanu pēc pašas vēlēšanās. Saskaņā ar...

Foto

Nacionālā apvienība rosina attaisnoto izdevumu slieksni palielināt līdz 1000 eiro

Nacionālā apvienība (NA) rosina palielināt gada ienākumu deklarācijā iekļaujamo attaisnoto izdevumu limitu no esošajiem 600 eiro...

Foto

Mūsu modeļa krīze

20.gadsimtā pasaule pārdzīvoja vairākas modeļu krīzes – 1917.gada revolūcija bija konservatīvisma krīze (turklāt ne tikai Krievijā), Lielā depresija bija liberālisma krīze, Aukstā kara beigas...

Foto

Pret cilvēku apkrāpšanu – moralizēšana, bet pret politiķu atdarināšanu – kriminālsods

Uzmanību piesaistīja divi ziņu virsraksti. Abi saistīti ar krāpniecību. Taču ar to atšķirību, ka vienā...

Foto

Sakāve un “viens idiots” – ielas nepārdēvēs

Latvijas Universitātes padomes loceklis Mārcis Auziņš ar Mediju atbalsta fonda finansējumu Kas jauns[i] vietnē publicējis viedokli par krievu imperiālistu Andreja Saharova,...

Foto

Nedrīkst Ropažu pašvaldības finanšu problēmas risināt uz darbinieku rēķina

Jau kādu laiku cirkulē baumas, ka tiek organizēta Ropažu novada domes esošās varas nomaiņa. Šīs runas sākās...

Foto

Vai līdz rudenim gaidāms pamiers?

Drīzumā varēs noskaidrot, cik lielā mērā ir patiesas sazvērestību teorijas attiecībā uz Zeļenska un Baidena nerakstītajām sadarbībām. Šo teoriju ticamība izgaismosies tad,...

Foto

Kā saimnieks pavēlēs, tā runāsim! Galvenais - nedomāt!

Portālā Pietiek.com kādu laiku atpakaļ atļāvos publicēt pārdomas par ASV, Izraēlu. Biju pārsteigts, cik daudzi cilvēki lasa šo...