Atbilde Valsts zemes dienestam par tā aprēķinātajām "lieliskajām" kadastrālajām vērtībām
Artūrs Žuromskis*26.07.2020.
Komentāri (0)
Iesaki rakstu: 
Man prieks, ka ir uzsākta publiska diskusija par 2022. gada projektētās kadastrālās vērtības (ne)atbilstību tirgus vērtībai un nav izdevies mēģinājums veikt sabiedrisko apspriešanu pa kluso, izsludinot MK noteikumu projektu par kadastrālo vērtību bāzi 2022.-2025. gadam 2020. gada 15. jūlijā un paredzot tam tikai divas nedēļas – līdz 2020. gada 28. jūlijam, pašā atvaļinājumu laika pilnbriedā.
Es savā rakstā apzināti vēl neizmantoju salīdzinājumu starp 2022.gada projektētām kadastrālām vērtībām un sertificētu nekustamā īpašuma vērtētāju veiktajiem novērtējumiem un esmu rakstā korekti minējis iespējamos riskus, kas saistīti ar iespējamu patiesās darījuma cenas neuzrādīšanu, tomēr esmu veicis arī darījumu salīdzināšanu ar piedāvājumiem un, piemēram, par darījumiem ar dzīvokļiem Rīgā esmu norādījis arī uz darījumu korektu korelāciju ar publiskajiem piedāvājumiem, līdz ar to nav pamata aizdomām, ka šajā nejauši izvēlētā darījumu kopā būtu iekļauti darījumi ar mākslīgi pazeminātām cenām.
Atgādināšu, ka nekustamā īpašuma vērtēšana Latvijā ir reglamentēta profesija, un varu mierināt Valsts zemes dienestu (VZD) un sabiedrību kopumā, ka arī salīdzinājums starp sertificētu vērtētāju tirgus vērtības vērtējumiem un projektētajām kadastrālajām vērtībām ir jau tapis Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas biedru vidū un tas tiks iekļauts arī LĪVA (Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija) argumentācijā. Varu pateikt priekšā, ka rezultāti nav VZD iepriecinoši.
Es savā analīzē apskatīju aktuālākos pēdējā gada darījumus – pārsvarā tie ir no 2019. gada, jo 2020. gada sākumā ļoti būtiski mazinājās darījumu skaits, taču, atbildot uz VZD pārmetumiem, vēlos norādīt uz to, ka saskaņā ar VZD pašu publicēto nekustamā īpašuma cenu indeksu valstī1 darījumu cenām manis apskatītajā periodā kopumā vajadzētu būt vēl augstākām nekā iepriekšējos periodos, ko VZD izmantojusi savos aprēķinos. Kā tad var izskaidrot, ka daudzu notikušo darījumu summas ir zemākas nekā prognozētās kadastrālās vērtības? Vai visiem darījumiem ir bijis piespiedu raksturs vai darījuma puses apzināti slēpušas patieso darījuma cenu?
Problēmas būtība slēpjas kadastrālās vērtēšanas metodoloģijā, kas pēc būtības nav bijusi mainīta vairākus gadu desmitus. Tās lielākie trūkumi, kas šobrīd noveduši pie neatbilstoša rezultāta, manuprāt, ir vairāki.
Kadastrālā vērtēšana notiek zemei un apbūvei atsevišķi (līdz ar to tiek veikts mākslīgs sadalījums), taču salīdzināmie darījumi notiek ar vienotu objektu (zemi ar apbūvi kopā vai dzīvokļa īpašumu, kurā ietilpst domājamās daļas no zemes un apbūves)!
Informācijas bāze, kas tiek pielietota kadastrālajā novērtēšanā, ir nepietiekama – nav pieļaujams aprobežoties tikai ar kadastra datiem, un iztrūkst informācijas analīze no tirgus (t.sk. par tirgus nomas maksām), piedāvājumiem, Būvniecības informācijas sistēmas utt.
Ir novērojama subjektīva pieeja, nosakot standarta objektus, ko izmanto vērtības bāzes izstrādei, un subjektīvi korekcijas koeficienti, ar kuriem tiek veikta bāzes vērtības korekcija konkrētajam objektam (piemēram, korekcijas koeficients par zemes apbūves intensitāti).
Netiek pielietotas visas izmantojamās atbilstošās vērtēšanas pieejas katrai objektu kategorijai, nepamatoti aizbildinoties ar informācijas nepietiekamību (šobrīd kadastrālajā vērtēšanā izmaksu pieeja pielietota inženierbūvēm, ieņēmumu pieeja tikai mežiem, pārējiem objektiem – tirgus pieeja (ar vienu būtisku iebildi, ka tām objektu kategorijām, par kurām ir maz darījumu, tiek piemeklēti un pielāgoti „līdzīgu” objektu kategoriju dati)).
Visi šie trūkumi nav nekāds jaunums, uz tiem norādīts, un tie ir jau bijuši iekļauti Kadastrālās vērtēšanas sistēmas pilnveidošanas un kadastra datu aktualitātes nodrošināšanas koncepcijā2, kas ir spēkā arī šobrīd un kuru kā Ministru kabineta rīkojumu 2012. gadā parakstīja arī tieslietu ministrs Bordāna kungs.
Interesanti, ka astoņu gadu laikā VZD nav novērsis nevienu no iepriekš konstatētajiem trūkumiem un, atsakoties no pamatprincipa noteikt kadastrālo vērtību vidējā līmeņa atbilstību zemākajam tirgus līmenim, kadastrālās vērtības nosakot 85% apmērā no vidējā tirgus līmeņa (kā tas ir bijis iepriekš un kā arī paredzēts augstākminētajā koncepcijā), ir nonācis pie absurdas situācijas, ka aprēķinātās projektētās kadastrālās vērtības ir augstākas nekā sertificētu vērtētāju noteiktās tirgus vērtības un tirgus cenas.
Kā Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas valdes loceklis varu apliecināt, ka arī Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija kategoriski norobežojas no sagatavotajām projektētajām kadastrālajām vērtībām 2022. gadam un neatbalsta Ministru kabineta noteikumu projektu "Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2022., 2023., 2024. un 2025. gadam", par ko sagatavots attiecīgs iesniegums.
1 http://kadastralavertiba.lv/cenu-indekss-valsti/, http://kadastralavertiba.lv/videjas-darijumu-cenas-dzivokliem/
2 https://likumi.lv/doc.php?id=251895&version_date=07.10.2012
* sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs
Seko mums 
Ģirts Valdis Kristovskis iesniedzis Saeimā priekšlikumu publicēt jebkuras valsts amatpersonas ienākumus ik mēnesi, jo no tā būšot "ieguvums sabiedrībai".
Publiskajā telpā tiek apspriesta Re:Baltica projektu vērtēšana, kuri īstenoti ar piešķirto publisko finansējumu caur Mediju atbalsta fondu. Sabiedrības integrācijas fonds (SIF) skaidro kārtību kā notiek projektu apstiprināšana un izlietotā publiskā finansējuma uzraudzība.
Igaunija plānojot būvēt divus līdz četrus, savukārt Polija pat 25 mazos kodolreaktorus. Presē bija pārmetumi, ka Latvija atpaliekot no kaimiņiem. Milzīga ažiotāža ap SMR tehnoloģijām un daudz cerību, taču realitāte ir tāda, kāda tā ir.
Valsts valodas centra Latviešu valodas ekspertu komisija 2024. gada 10. aprīļa sēdē (protokola Nr. 4 4. §) izvērtēja Aigas Veckalnes apkopotos ieteikumus “Iekļaujošas valodas ceļvedis” un secināja, ka:
Domāju, visi, kas mazliet seko notikumiem pasaulē, zina, ka, aizturot aizdomās turamos par terora aktu “Crocus City Hall”, vienam no notvertajiem nogrieza ausi, iegrūžot to šim mutē. Šobrīd, kad pašmājās emocijas ir noplakušas, pievēršoties citiem asinsdarbiem uz grēcīgās zemītes, šo notikumu var mierīgāk izanalizēt. Uzreiz gribu pateikt, ka nekādu līdzjūtību pret jebkuriem teroristiem, lai kādi motīvi viņus nevadītu vai kādas sakrālas idejas šie nepaustu, es neizjūtu.
Es zinu, mani bērni, mani jaunie draugi, mani ilggadējie žurnālista ceha biedri, arī jūs, vecās bekas no Latvijas Radio redakcionālās padomes, cik smagu profesiju, cik grūtu darbu esam izvēlējušies. Otru senāko amatu pasaulē.
Draugi un domubiedri! Mēs esam nacionālās atdzimšanas priekšvakarā! Un es zinu, ka daudzi šobrīd man nepiekritīs. Tik tiešām – brīžiem šķiet, ka ir sasniegts zemākais punkts valsts politikā. Tas, kā darbojas valdošie politiskie spēki, ne mazākajā mērā nepietuvojas nacionālisma pamatprincipiem. Liberālajā valsts politikā nevalda latvisks gars – šķiet, ka tajā gara nav vispār. Vien dreifējošs kuģis, ko saēd sarkanie sociālistu ķirmji un ko draud nogremdēt Austrumu skarbie vēji. Un tomēr – mēs esam nacionālās atdzimšanas priekšvakarā!
Pēdējo gandrīz trīsdesmit gadu laikā Latvijas iekšzemes kopprodukts uz vienu iedzīvotāju salīdzināmajās cenās palielinājies vairāk nekā trīs reizes (runa ir par iekšzemes kopprodukta uz vienu iedzīvotāju pieaugumu, salīdzinot ar 1995. gadu. Pasaules Bankas dati). Tas ir iespaidīgs labklājības pieaugums. Taču šo sasniegumu aizēno mūsu ilgstoša atpalicība no kaimiņiem, neskatoties uz diezgan līdzīgām starta pozīcijām. Problēma nav tikai zemajos ienākumos. Kā to trāpīgi ievērojis ASV vēstnieks Latvijā, šodienas ģeopolitiskajā situācijā būtiska atpalicība no kaimiņiem arī ir nopietns drošības risks.
